規避房地合一稅，改立預定買賣契約

1.買方106年04月向土地重劃公司所屬的個人購買抵費地，賣方取得日期為104年12月。
2.簽約後賣方發現未滿二年有房地合一稅問題，要求買方配合，改立104年5月為土地預定買賣契約來規避。
3.賣方說之前都如此處理！
4.買方若同意配合會有什麼問題？
5.實價登錄時應如何備註？
6.地政士僅辦理產權移轉，公私契上該注意事項為何?

A::
現代地政聯盟回復如下:
1.房地合一稅之取得日與交易日，依現行申報作業要點，均以登記日為基準日。
2.是以，賣方即使在二年內出售抵費地，只要買賣雙方之移轉登記日在二年後，即無房地合一稅之適用。
3.亦即，買賣雙方在簽約後沒必要再行換約，以免反而涉及通謀虛偽不實之無效契約或偽造文書之形式。
4.賣方所說之前都如此處理之話語，均涉及偽造或逃漏稅費之企圖，此在101年8月實價登錄之後，反而涉及使公務人員登載不實之刑責。
5.買方若同意配合，只會讓問題，由單獨虛偽之意思表示變成通謀虛偽之意思表示。
6.通謀虛偽以後，若在實價登錄上備註，反而自爆其短？
7.地政士除非不知情，且僅辦理物權移轉登記，避開債杈者外，其基於善良管理人之責任難謂可跳脫。
8.建議回復原狀，載明過戶報稅日期，務必將登記日落實在二年後即可，雖然離106年12月尚有半年以上期間，尚可以抵押杈擔保及信託登記以為保障，總比，爾後萬一查帳，其資金流程必生問題，且買方實無必要惹上刑事嫌疑。
加上，自辦重劃後之抵費地，可能涉及重劃地主與重劃會分配之爭訟，也可能節外生枝。

#房地合一稅,#疑難解答

代申報遺產稅時，應注意什麼及自保之道？

承辦繼承案件，明知被繼承人於國外有些不動產及其他財產。
但客戶不願也不希望曝光，也不配合提供國外財產資料。
請問：我們代申報遺產稅時，應注意什麼及自保之道？

現代地政回覆：
1.承辦繼承登記案件時，是否知悉被繼承人在國外有無不動產及其他財產，應以繼承人之意思為意思，但宜明示若被查到，將有1~3倍之罰鍰即可。
2.所稱:"明知"，在法之見解上，應以承辦或經手或參與為要件，否則僅屬“認為或懷疑"，似均與“明知"無涉。
3.客戶若不配合提供國外財產資料時，受託之地政士，尚無能力可為查明。
4.實務上，可在委託書上附上財產清冊，並載明申報遺產之範圍以為佐證。

#繼承

素地出租停車場使用，出售時之優購權盲點

Q：
出售素地但現况有出租停車場使用，無建物。在土地登記申請書上不想切結土地無出租，因為確實有出租但承租人無土地法104所規定之優購權，但没切結地所不給過户，實務上有無替代方案？

A：
≈現代地政聯盟回復
一.土地法第104條有關"物杈性質“优先購買杈之要件有四:
    1.租賃或地上杈或典杈行為。
    2.用途為建築房屋。
    3.不以合法使用為充分要件。
    4.不以使用中為必要。
二.亦即，租地建屋者，始有物杈性質優先購買杈之適用，若僅作為停車場使用，尚無所涉，惟仍涉及買賣不破租賃之原則。
三.因此，若出售素地僅供出租作停車場使用，且地上無建物者，尚無優先杈存在之問題。
四.登記機關除地上杈或典杈登記，因已登記發生效力且為知悉者外，對出售標的有無涉及租赁行為，仍然無從審認，是有在形式審查上，要求當事人在土地登記申請書上切結並自行負責之發生。
五.雖然前述切結不實，尚無使公務人員登載於公文書之刑責問題，但涉及損害賠償與否及地政士有無未盡善良管理人責任之疑慮，地政士不可不防。
六.實務上若擬考量替代方案者，仍應探究為何要規避之必要性及正確性為何因，亦即，規避物杈性質之優先杈仍有被撤銷之疑慮，且若非屬建屋性質者，又何必規避其優先杈之必要?
七.是以，當事人切結有租赁行為時，若非另申請勘查有無地上建物之情事者，登記機關疑慮較多，有可能仍不准其申辦移轉登記。
八.另查，內政部89年9月1日台內地字第8910270號函釋，係專指地上權人之優先購買權，有無以建築物為使用目的之審查責任，但似與有租赁行為而非有地上建物者不同。
九.況且，依現行法令，若切結：「本買賣標的出租係供停車場使用非屬租地建物關係，承租人無優先購買權，如有不實義務人願負一切法律責任。」地政機關似無不准登記之理，且非必須勘查有無地上建物之必要。

#優先購買權 ,#素地,#停車場

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部分法拍與部分出售之房地合一稅分算

Q：
一、因繼承取得不動產後，其中1/6被法拍，法拍房地是分開計價，取得價為124、8萬
二、現整個房地出售，該部份出售分配價款是125萬，應無房地合一稅
三、因法拍房地價是分離，且牽涉其他5/6部份
四、細分計算法拍1/6時房屋賺錢土地賠錢
五、房地合一稅申報表格，房地分開計算盈虧，最後又合併計算
六、請問該法拍部份最終是否免稅？

A：
一、因繼承取得不動產，若涉及房地合一稅者，被繼承人取得日，均應在105年以後，合先敘明。
二、倘若其中1/6被法拍，且因法拍房地是分開計價，取得價為124、8萬者，其於全部房地出售時，更應分別(1/6，5/6)立契為宜。
三、倘若僅在同一契約中，載明房價與地價款，再區分其各別之1/6與5/6分配款，涉及共有物之不可分性，可能被挑戰合併計價。
四、亦即，房價與地價內之某特定部份分配價款項，可能不被認定，尤其是在實質課稅原則之下。
五、尤以，房地合一稅之申報表格，僅將房地分開計算盈虧，尚無區分持分比為二個獨立物之情事下，法拍取得部份如擬免稅，且係不同取得日，為何不採分別立契，以杜爭議?

他益信託委託人死亡之盲點

Q：他益信託發生委託人死亡時，倘若信託期間尚未屆滿，其信託關係可否消滅？如何申辦塗銷信託登記？

A:
1.他益信託之委託人死亡，受益人不得要求受託人違反信託本旨申辧信託歸屬登記(非塗銷信託登記)。
2.但若委託人死亡，依照信託本旨所載為信託目的已完成或信託消滅事由之發生者，受託人即使不配合申辦，受益人仍可依照土登規則第128條第2項規定，提出信託(私契)証明，單獨辦理信託歸屬登記。
3.亦即，只要信託關係有消滅事由或依信託專簿(私契)可解讀目的完成或目的不能完成，即可由受託人會同受益人申辦，或由受益人單獨申辦。
4.惟，信託(私契)未載明前述信託關係可消滅或已消滅之情事，但卻發生委託人死亡者，實務面可能發生無從申辦之困擾，因為受益人及受託人，無從參照信託法第64條規定為信託之終止。
5.此時，僅能依信託法第36條規定，由受託人舉證已無能力再執行信託事務並辭任之。嘗試以“信託目的已完成或不能完成”而信託關係消滅因應之。
6.若登記人員查知信託法第36條規定，可能會要求受託人應申請法院許可其辭任，此時雖較為麻煩，仍不失可解套之方案。
7.另外，雖然他益信託之委託人死亡不生繼承問題，但本案例可嘗試以委託人之繼承人代理委託人與受託人、受益人申辦信託歸屬登記以為突破，必要時申請解釋，只是應注意仍有土地增值稅與契稅之負擔。
8.據王進祥老師聲稱：類此解釋令未明確，且依信託法第64條規定，未於從寬釋明前，申辦信託登記之專業人士，本就宜在信託本旨與目的中，將信託關係之消滅事由，是否包括委託人死亡、受託人死亡、受益人死亡予以明載。

借名登記之返還財產會否涉及，使公務人員登載不實?且有無涉及贈與稅或其他稅賦問題 ?

借名登記之返還財產會否涉及，使公務人員登載不實?且有無涉及贈與稅或其他稅賦問題 ?

現代地政聯盟回覆
一.借名登記，屬民法之無名契約。係指借名人，將其房地產借名在出名人名下為所有權登記之謂。
二.借名人與出名人兩者間理應書立借名契約作為憑證。惟此時兩者相互間，僅屬債權債務關係，其在形式上，所有權仍歸屬借名人所有，但實質及物權性質上，均因登記效力發生，而歸屬出名人所有，借名人對出名人僅有物上請求權，且尚無對抗第三人之效力。是以，出名人之處分所有權，除非買方事先知悉外，難謂不是有權處分。
三.形式上，借名人仍對借名登記之不動產，擁有使用.收益.管理(權狀及稅單)之權，且實質上對借名標的之持有稅負納稅責任(非納税義務)。而出名人，則負有告知借名登記標的物相關資訊之義務。
四.惟借名登記，在民國85年1月信託法立法後，實務運作上，理應以信託登記或金錢信託買賣行為之信託取得登記取代之。只是信託登記屬契據制且引用自日本之登記制度，法制上確與我國之大陸法系"一物一權"制度有所扞格 。也因此即使是專業人士在學習及運用實務上，均不如原立法之目的，更遑論消費者。
五.是以，借名登記之所有權返還，在現行土地登記規則及財產稅法上，仍屬所有權移轉之本質，加上物權有無“因性及獨立性“，除非涉及無效，否則難以回復所有權或塗銷登記為之，
此時，依法均涉及土地增值稅.契稅.甚至贈與稅。
六.至於借名登記之所有權返還，會否涉及使公務人員登載不實及有無贈與稅或其他稅賦之問題，則應視"借名人與出名人"，有無運用"不正當或不實"之法律關係回復其所有權而判定之。
七.亦即，倘若借名登記返還之雙方當事人，係未支付價金或非有償行為時，不宜濫用“買賣“行為，以免涉及虛偽且使公務人員登載不實於公文書(登記簿)之刑責問題。
八.另若，借名登記之返還，雖以有償買賣為原因，卻《對價》顯不相當者，則涉及視同贈與之贈與稅。
九.再者，出名人若先出售借名標的後，再返還借名人價金時，則另涉及其他所得(稅)問題。
十.亦即，借名登記之返還，尚區分為:原借名價金之返還或原借名不動產之返還，或原借名不動產出售後返還價金而有所不同，尤以其返還時雙方所書立之債權契約或物權契約有無涉及不當，均宜依前述借名登記物返還所書立之法律關係，判斷其有無涉及贈與稅或所得稅之稅賦及有無(刑事)責任之問題。
十一.雖然現行行政救濟案例，因個案而有所不同，但不宜不區分其因果及執行程序有無不當，否則無從瞭解問題背後之問題，實務面個人之贈與，即不會涉及受贈人之所得，但借名登記之返還，在性質上若法律關係交待不清時，確有以"其他所得"取代"視同贈與"(非贈與)之可能。
十二.總之，借名登記返還時，依現行法制仍以善用調解移轉為宜，但因時效問題擬以物權之買賣登記時，宜善用"登記以外約定事項欄位"之註明或買賣實價登錄之"備註欄"載明其因果關係，作為公示及舉證之責任依據，俾利查稅時，得以公示對抗(包括稅捐機關在內之)善意第三者。
十三.實務上因稅務規劃或擬返還於借名人之子女或其指定之人，亦可能會增加視同贈與或其他所得情事者，或者可規劃以贈與登記方式完成之較為單純。

 #疑難解答,#借名登記

分割前A農地，有一未辦保存建物(無建照使照)，後來A農地，分割為A、A1二筆（未辦保存建物坐落於A地）

分割前A農地，有一未辦保存建物(無建照使照)，後來A農地，分割為A、A1二筆（未辦保存建物坐落於A地）
A1農地目前已核發農用證明，現在A1要移轉，請問有無方法將A1的前次移轉，提高至89/01?

現代地政聯盟回覆≈
一.本問題重點，應在土地稅法第39條之2第四項規定之落實與否。
二.該項規定之要件有5:
  1.作農業使用之農業用地
  2.89年1月28日後第一次移轉
  3.或移轉與自然人，且申請不課徵土地增值稅後再移轉
  4.依法應課徵土地增值稅時
  5.符合土地稅法施行細則第57條之農業用地範圍
三.亦即，本案例之A1地，宜先查明是否符合
土地稅法施行細則第57條之範圍，即可判定
四.實務上，因各縣市執行不一，且有部分稅捐單位，悖離母法不同意原地價之認定，似得先行文申請變更原地價再依法處理之。