Q：房東遇到不付租金又不搬遷的房客時，有無那些處理技巧？
A：
一、稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之(民法421)。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約(民法440)。
二、租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約(民
法450)。不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定
期限之租賃(民法422)。
三、是以，房東因房客積欠租金，欲主張終止租約時，需先進行「催告程序」，俟積欠租金屆滿二個
月時，房東始可有權主張終止租約。
四、另若房東打算於租期屆滿收回房屋者，應在租期屆滿前發函表示不續租，如房客有意續租，應另
訂租約，否則，若未發函表示不續租者，原本有租期的租約就會變成「沒有租期的不定期租約」。
五、在不定期租約下，房東要能終止租約的前提，依法必須是「房東自用或重建，或者房客違約轉租、積欠租金在扣除2個月押金後仍超過2個月、違法使用、違反租約、毀損房屋而拒賠」，因此，不定期租約對於房東並無實質保障，反而對房客有所保障。
六、亦即租期屆滿而房東不擬續租，但房客拒不搬遷時，房東可考慮向鄉鎮市區公所申請調解，但調解必須為雙方合意，只要一方不接受，調解就不成立。如調解成立，且報經法院核定，調解就等同於法院確定判決效力，如房客再拒不履行，房東可直接以調解筆錄聲請法院強制執行。
七、惟若房東判斷調解成立無望，亦可向法院提起訴訟，請求房客遷讓房屋(可連同積欠租金一併請求)。另應注意，提起訴訟需先繳納裁判費，但法院對於裁判費計算標準的見解並不完全一致。法院受理之後，也會先安排調解。
八、協調或調解過程中，房客若提出搬遷時程或積欠租金償還方案時，房東必須要堅持待房客搬遷完成或者收訖欠款之後，始撤回起訴或簽署和解筆錄，否則，房東先行撤回(或簽和解)，房客卻繼續拖延，房東又得重新起訴或聲請，此舉將對房東非常不利。
九、另外，建議在「租賃契約」中，載明若租約到期或租約涉及爭議時，雙方同意提付「中華不動產仲裁協會」仲裁，替代法院訴訟或調解，可能更有機會快速且經濟效用於先行調解或仲裁判斷成立。
