出售自用住宅用地時，已使用過「一生一次」之土地增值稅稅率，可否再適用10％稅率課徵土地增值稅？

出售自用住宅用地時，已使用過「一生一次」之土地增值稅稅率，可否再適用10％稅率課徵土地增值稅？

財政部財政資訊中心稅務新聞
2017-05-22 13:18

(臺中訊）台中市大甲區的楊小姐詢問，最近想把現在住的房子賣掉，但是之前出售另一棟房屋時，已使用過一生一次之土地增值稅稅率，不知可否再適用10％稅率課徵土地增值稅？
稅務局表示，以前民眾出售自用住宅用地時，只能享有每人「一生一次」的土地增值稅10%自用住宅優惠稅率，自99年1月起，新增另一項優惠，只要符合土地稅法第34條第5項「一生一屋」規定，即可無限次重複使用此項10%優惠稅率。 　　
該局進一步表示，適用「一生一屋」自用住宅用地稅率課稅應符合下列規定：
(1)已曾經適用過一生一次自用住宅用地稅率。
(2)都市土地面積未超過150平方公尺部分或非都市土地面積未超過350平方公尺部分。
(3)出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋。
(4)土地所有權人出售前持有該土地6年以上。
(5)土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售前，在該地設有戶籍連續滿6年。
(6) 土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售前持有該自用住宅連續滿6年。
(7)出售前5年內，無供營業使用或出租。

欲查調配偶財產、所得等資料，仍須由配偶出具委任書方可查調

欲查調配偶財產、所得等資料，仍須由配偶出具委任書方可查調

財政部財政資訊中心稅務新聞
2017-05-23 10:08

高雄市稅捐稽徵處表示，依據稅捐稽徵法第33條規定，稅捐稽徵機關人員對於納稅義務人提供之財產、所得、營業及納稅等資料，除對納稅義務人本人及其繼承人外，應絕對保守祕密。  該處進一步說明，申請配偶之財產、所得、營業及納稅等資料時，應攜帶配偶之委任書、本人及配偶雙方之身分證件正本及印章。    高雄市稅捐稽徵處呼籲，如有受託辦理或申請非本人之資料時，請務必攜帶委任(託)書、委託人本人及代理人（受託人）之身分證正本、印章，俾稽徵機關核驗身分後，據以辦理查調或核發相關資料。

設籍人死亡或遷出，均會影響地價稅按自用住宅用地稅率的核課

設籍人死亡或遷出，均會影響地價稅按自用住宅用地稅率的核課

財政部財政資訊中心稅務新聞
2017-05-23 12:59

高雄市稅捐稽徵處表示，有民眾陳先生詢問，他本人住在他所有土地、房屋內，為何收到公文要將他所有土地改按一般用地稅率核課地價稅？　　
該處說明，自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用之住宅用地。查陳君所有土地房屋，陳君本人戶籍未在該址，因有陳君父親及母親設立戶籍在內，原按自用住宅用地稅率核課地價稅在案，惟陳君父親於105年6月死亡，陳君母親於105年8月戶籍遷出，致該戶籍為空戶，不符前開規定，故陳君土地於106年改按一般用地稅率核課地價稅。

公同共有土地之納稅義務人得申請分單繳納，惟仍負稅捐連帶責任

公同共有土地之納稅義務人得申請分單繳納，惟仍負稅捐連帶責任

財政部財政資訊中心稅務新聞
2017-05-23 18:40

王甲先生因繼承取得土地，收到105年地價稅繳款書，納稅義務人列示為王甲、王乙、王丙等3人公同共有，王甲先生來電表示，父親所留土地因故未能辦理分割繼承，兄弟三人登記為公同共有，可否按繼承比例三分之一各自繳納稅捐。土地稅法第3條及稅捐稽徵法第12條明定，土地所有權屬公同共有者，以管理機關或管理人為納稅義務人，未設管理人者，以全體公同共有人為納稅義務人。新竹市稅務局表示，未設管理人之公同共有土地，部分共有人於地價稅繳款書合法送達後申請分單繳納，如其公同共有關係所由規定之法律或契約定有公同共有人可分之權利義務範圍，經稽徵機關查明屬實者，准就該申請人(潛在)應有權利部分分單繳納，惟依法各公同共有人對全部應納稅捐仍負連帶責任，此項連帶責任不因分單繳納而有所不同。因此，其他公同共有人如未繳納稅款，仍有可能遭行政執行機關強制執行，以清償稅捐債權。

如何辦理塗銷因欠稅遭禁止處分登記之財產？

如何辦理塗銷因欠稅遭禁止處分登記之財產？

財政部北區國稅局表示，近來接獲民眾來電詢問，因資金需求，急需處分因欠稅遭稽徵機關禁止處分登記之財產，應如何辦理塗銷？

該局說明，納稅義務人因欠繳稅捐致財產遭稽徵機關予以禁止處分，必須繳清欠稅或提供相當欠繳稅額之財產作為擔保，才能塗銷禁止處分登記，如一時無力繳清全部欠稅或無其他相當財產可提供擔保，可申請由第三人所有之財產提供擔保，以塗銷原禁止處分登記。

該局進一步說明，欠稅人申請提供之擔保品如屬第三人不動產，依稅捐稽徵法第11條之1第4款及財政部71年1月19日台財稅第30397號函釋規定，必須提供相當欠稅額之不動產，足以保全欠繳稅捐，並符合易於變價及保管，且無產權糾紛。

該局呼籲欠稅人，如有欠繳稅捐，應依限儘早完納，以免財產遭稽徵機關禁止處分，影響移轉所有財產權益。

房屋稅籍

A地上有登記四戶房屋，分別為25號，27號，27號，31號等，現場為25號、27號、27號、29號、31號等房屋。29、31號之房屋稅籍合在一起，與現況吻合，與31號之登記不符。今共有人出售其土地與建物登記31號房屋之應有持分，及29、31號房屋稅籍持分，因稅捐處認定地政登記之31號建物與未辦保存登記之29、31號房屋稅籍不符，無法核發稅單，請問應如何解套？

A≈現代地政總部回覆≈
1.類此問題，應係房屋現況與事實是否相符及房屋稅籍需否更正或增訂之問題。
2.建議先以地主身分申辦建物門牌號勘查與必要時以建物屋主申辨基地號勘查。
3.俟釐清事實後，再申請税籍變更或必要時增加設籍以為因應。

公同共有與土地法第34條之1

Q≈
1.A地上有建物BCD,但繼承前C,D屋無土地持分
2.A地於105年因繼承由甲乙丙丁公同共有
3.B屋亦同
4.C屋.D屋由甲單獨所有且於73年第一次登記
5.乙丙丁可否依據土地法34條之一將A地+B屋一併出售?

A≈現代地政聯盟整理Q如下:
1.A地上有B.C.D三棟建物
2.A地為甲乙丙丁四人公同共有
3.B屋亦為甲乙丙丁四人公同共有
4.C屋甲所有
5.D屋甲所有
6.乙丙丁可否依照土地法第34-1規定，處分A地與B屋?
7.整理答案及建議如下::
(1).類此問題，應先判定是否為區分所有建物，再判断是否符合土地法第34-1條規定得為處分。
(2).若屬區分所有建物者，BCD屋於各別出售時，不得與A地分離出售。
(3).非屬區分所有建物者，A地得與B屋得為共同或分別出售。
(4).本問題之BCD三屋，非為同時建造且非屬同一使用執照，係非屬區分所有建物。

#公同共有,#土地法第34條之1

規避房地合一稅，改立預定買賣契約

1.買方106年04月向土地重劃公司所屬的個人購買抵費地，賣方取得日期為104年12月。
2.簽約後賣方發現未滿二年有房地合一稅問題，要求買方配合，改立104年5月為土地預定買賣契約來規避。
3.賣方說之前都如此處理！
4.買方若同意配合會有什麼問題？
5.實價登錄時應如何備註？
6.地政士僅辦理產權移轉，公私契上該注意事項為何?

A::
現代地政聯盟回復如下:
1.房地合一稅之取得日與交易日，依現行申報作業要點，均以登記日為基準日。
2.是以，賣方即使在二年內出售抵費地，只要買賣雙方之移轉登記日在二年後，即無房地合一稅之適用。
3.亦即，買賣雙方在簽約後沒必要再行換約，以免反而涉及通謀虛偽不實之無效契約或偽造文書之形式。
4.賣方所說之前都如此處理之話語，均涉及偽造或逃漏稅費之企圖，此在101年8月實價登錄之後，反而涉及使公務人員登載不實之刑責。
5.買方若同意配合，只會讓問題，由單獨虛偽之意思表示變成通謀虛偽之意思表示。
6.通謀虛偽以後，若在實價登錄上備註，反而自爆其短？
7.地政士除非不知情，且僅辦理物權移轉登記，避開債杈者外，其基於善良管理人之責任難謂可跳脫。
8.建議回復原狀，載明過戶報稅日期，務必將登記日落實在二年後即可，雖然離106年12月尚有半年以上期間，尚可以抵押杈擔保及信託登記以為保障，總比，爾後萬一查帳，其資金流程必生問題，且買方實無必要惹上刑事嫌疑。
加上，自辦重劃後之抵費地，可能涉及重劃地主與重劃會分配之爭訟，也可能節外生枝。

#房地合一稅,#疑難解答

代申報遺產稅時，應注意什麼及自保之道？

承辦繼承案件，明知被繼承人於國外有些不動產及其他財產。
但客戶不願也不希望曝光，也不配合提供國外財產資料。
請問：我們代申報遺產稅時，應注意什麼及自保之道？

現代地政回覆：
1.承辦繼承登記案件時，是否知悉被繼承人在國外有無不動產及其他財產，應以繼承人之意思為意思，但宜明示若被查到，將有1~3倍之罰鍰即可。
2.所稱:"明知"，在法之見解上，應以承辦或經手或參與為要件，否則僅屬“認為或懷疑"，似均與“明知"無涉。
3.客戶若不配合提供國外財產資料時，受託之地政士，尚無能力可為查明。
4.實務上，可在委託書上附上財產清冊，並載明申報遺產之範圍以為佐證。

#繼承

素地出租停車場使用，出售時之優購權盲點

Q：
出售素地但現况有出租停車場使用，無建物。在土地登記申請書上不想切結土地無出租，因為確實有出租但承租人無土地法104所規定之優購權，但没切結地所不給過户，實務上有無替代方案？

A：
≈現代地政聯盟回復
一.土地法第104條有關"物杈性質“优先購買杈之要件有四:
    1.租賃或地上杈或典杈行為。
    2.用途為建築房屋。
    3.不以合法使用為充分要件。
    4.不以使用中為必要。
二.亦即，租地建屋者，始有物杈性質優先購買杈之適用，若僅作為停車場使用，尚無所涉，惟仍涉及買賣不破租賃之原則。
三.因此，若出售素地僅供出租作停車場使用，且地上無建物者，尚無優先杈存在之問題。
四.登記機關除地上杈或典杈登記，因已登記發生效力且為知悉者外，對出售標的有無涉及租赁行為，仍然無從審認，是有在形式審查上，要求當事人在土地登記申請書上切結並自行負責之發生。
五.雖然前述切結不實，尚無使公務人員登載於公文書之刑責問題，但涉及損害賠償與否及地政士有無未盡善良管理人責任之疑慮，地政士不可不防。
六.實務上若擬考量替代方案者，仍應探究為何要規避之必要性及正確性為何因，亦即，規避物杈性質之優先杈仍有被撤銷之疑慮，且若非屬建屋性質者，又何必規避其優先杈之必要?
七.是以，當事人切結有租赁行為時，若非另申請勘查有無地上建物之情事者，登記機關疑慮較多，有可能仍不准其申辦移轉登記。
八.另查，內政部89年9月1日台內地字第8910270號函釋，係專指地上權人之優先購買權，有無以建築物為使用目的之審查責任，但似與有租赁行為而非有地上建物者不同。
九.況且，依現行法令，若切結：「本買賣標的出租係供停車場使用非屬租地建物關係，承租人無優先購買權，如有不實義務人願負一切法律責任。」地政機關似無不准登記之理，且非必須勘查有無地上建物之必要。

#優先購買權 ,#素地,#停車場

#優先購買權 ,#素地,#停車場

部分法拍與部分出售之房地合一稅分算

Q：
一、因繼承取得不動產後，其中1/6被法拍，法拍房地是分開計價，取得價為124、8萬
二、現整個房地出售，該部份出售分配價款是125萬，應無房地合一稅
三、因法拍房地價是分離，且牽涉其他5/6部份
四、細分計算法拍1/6時房屋賺錢土地賠錢
五、房地合一稅申報表格，房地分開計算盈虧，最後又合併計算
六、請問該法拍部份最終是否免稅？

A：
一、因繼承取得不動產，若涉及房地合一稅者，被繼承人取得日，均應在105年以後，合先敘明。
二、倘若其中1/6被法拍，且因法拍房地是分開計價，取得價為124、8萬者，其於全部房地出售時，更應分別(1/6，5/6)立契為宜。
三、倘若僅在同一契約中，載明房價與地價款，再區分其各別之1/6與5/6分配款，涉及共有物之不可分性，可能被挑戰合併計價。
四、亦即，房價與地價內之某特定部份分配價款項，可能不被認定，尤其是在實質課稅原則之下。
五、尤以，房地合一稅之申報表格，僅將房地分開計算盈虧，尚無區分持分比為二個獨立物之情事下，法拍取得部份如擬免稅，且係不同取得日，為何不採分別立契，以杜爭議?

他益信託委託人死亡之盲點

Q：他益信託發生委託人死亡時，倘若信託期間尚未屆滿，其信託關係可否消滅？如何申辦塗銷信託登記？

A:
1.他益信託之委託人死亡，受益人不得要求受託人違反信託本旨申辧信託歸屬登記(非塗銷信託登記)。
2.但若委託人死亡，依照信託本旨所載為信託目的已完成或信託消滅事由之發生者，受託人即使不配合申辦，受益人仍可依照土登規則第128條第2項規定，提出信託(私契)証明，單獨辦理信託歸屬登記。
3.亦即，只要信託關係有消滅事由或依信託專簿(私契)可解讀目的完成或目的不能完成，即可由受託人會同受益人申辦，或由受益人單獨申辦。
4.惟，信託(私契)未載明前述信託關係可消滅或已消滅之情事，但卻發生委託人死亡者，實務面可能發生無從申辦之困擾，因為受益人及受託人，無從參照信託法第64條規定為信託之終止。
5.此時，僅能依信託法第36條規定，由受託人舉證已無能力再執行信託事務並辭任之。嘗試以“信託目的已完成或不能完成”而信託關係消滅因應之。
6.若登記人員查知信託法第36條規定，可能會要求受託人應申請法院許可其辭任，此時雖較為麻煩，仍不失可解套之方案。
7.另外，雖然他益信託之委託人死亡不生繼承問題，但本案例可嘗試以委託人之繼承人代理委託人與受託人、受益人申辦信託歸屬登記以為突破，必要時申請解釋，只是應注意仍有土地增值稅與契稅之負擔。
8.據王進祥老師聲稱：類此解釋令未明確，且依信託法第64條規定，未於從寬釋明前，申辦信託登記之專業人士，本就宜在信託本旨與目的中，將信託關係之消滅事由，是否包括委託人死亡、受託人死亡、受益人死亡予以明載。

借名登記之返還財產會否涉及，使公務人員登載不實?且有無涉及贈與稅或其他稅賦問題 ?

借名登記之返還財產會否涉及，使公務人員登載不實?且有無涉及贈與稅或其他稅賦問題 ?

現代地政聯盟回覆
一.借名登記，屬民法之無名契約。係指借名人，將其房地產借名在出名人名下為所有權登記之謂。
二.借名人與出名人兩者間理應書立借名契約作為憑證。惟此時兩者相互間，僅屬債權債務關係，其在形式上，所有權仍歸屬借名人所有，但實質及物權性質上，均因登記效力發生，而歸屬出名人所有，借名人對出名人僅有物上請求權，且尚無對抗第三人之效力。是以，出名人之處分所有權，除非買方事先知悉外，難謂不是有權處分。
三.形式上，借名人仍對借名登記之不動產，擁有使用.收益.管理(權狀及稅單)之權，且實質上對借名標的之持有稅負納稅責任(非納税義務)。而出名人，則負有告知借名登記標的物相關資訊之義務。
四.惟借名登記，在民國85年1月信託法立法後，實務運作上，理應以信託登記或金錢信託買賣行為之信託取得登記取代之。只是信託登記屬契據制且引用自日本之登記制度，法制上確與我國之大陸法系"一物一權"制度有所扞格 。也因此即使是專業人士在學習及運用實務上，均不如原立法之目的，更遑論消費者。
五.是以，借名登記之所有權返還，在現行土地登記規則及財產稅法上，仍屬所有權移轉之本質，加上物權有無“因性及獨立性“，除非涉及無效，否則難以回復所有權或塗銷登記為之，
此時，依法均涉及土地增值稅.契稅.甚至贈與稅。
六.至於借名登記之所有權返還，會否涉及使公務人員登載不實及有無贈與稅或其他稅賦之問題，則應視"借名人與出名人"，有無運用"不正當或不實"之法律關係回復其所有權而判定之。
七.亦即，倘若借名登記返還之雙方當事人，係未支付價金或非有償行為時，不宜濫用“買賣“行為，以免涉及虛偽且使公務人員登載不實於公文書(登記簿)之刑責問題。
八.另若，借名登記之返還，雖以有償買賣為原因，卻《對價》顯不相當者，則涉及視同贈與之贈與稅。
九.再者，出名人若先出售借名標的後，再返還借名人價金時，則另涉及其他所得(稅)問題。
十.亦即，借名登記之返還，尚區分為:原借名價金之返還或原借名不動產之返還，或原借名不動產出售後返還價金而有所不同，尤以其返還時雙方所書立之債權契約或物權契約有無涉及不當，均宜依前述借名登記物返還所書立之法律關係，判斷其有無涉及贈與稅或所得稅之稅賦及有無(刑事)責任之問題。
十一.雖然現行行政救濟案例，因個案而有所不同，但不宜不區分其因果及執行程序有無不當，否則無從瞭解問題背後之問題，實務面個人之贈與，即不會涉及受贈人之所得，但借名登記之返還，在性質上若法律關係交待不清時，確有以"其他所得"取代"視同贈與"(非贈與)之可能。
十二.總之，借名登記返還時，依現行法制仍以善用調解移轉為宜，但因時效問題擬以物權之買賣登記時，宜善用"登記以外約定事項欄位"之註明或買賣實價登錄之"備註欄"載明其因果關係，作為公示及舉證之責任依據，俾利查稅時，得以公示對抗(包括稅捐機關在內之)善意第三者。
十三.實務上因稅務規劃或擬返還於借名人之子女或其指定之人，亦可能會增加視同贈與或其他所得情事者，或者可規劃以贈與登記方式完成之較為單純。

 #疑難解答,#借名登記

分割前A農地，有一未辦保存建物(無建照使照)，後來A農地，分割為A、A1二筆（未辦保存建物坐落於A地）

分割前A農地，有一未辦保存建物(無建照使照)，後來A農地，分割為A、A1二筆（未辦保存建物坐落於A地）
A1農地目前已核發農用證明，現在A1要移轉，請問有無方法將A1的前次移轉，提高至89/01?

現代地政聯盟回覆≈
一.本問題重點，應在土地稅法第39條之2第四項規定之落實與否。
二.該項規定之要件有5:
  1.作農業使用之農業用地
  2.89年1月28日後第一次移轉
  3.或移轉與自然人，且申請不課徵土地增值稅後再移轉
  4.依法應課徵土地增值稅時
  5.符合土地稅法施行細則第57條之農業用地範圍
三.亦即，本案例之A1地，宜先查明是否符合
土地稅法施行細則第57條之範圍，即可判定
四.實務上，因各縣市執行不一，且有部分稅捐單位，悖離母法不同意原地價之認定，似得先行文申請變更原地價再依法處理之。

公司欲以股東名義購買農地，請問該如何處理較好？

公司欲以股東名義購買農地，請問該如何處理較好？
借名登記是否會有資金問題？
若建議以金錢信託給股東，目的為購置該農地，那公司與股東契約有哪些該特別注意事項？


現代地政聯盟回復≈
1.公司欲以股東名義購買農地，應區分為非耕地或耕地，而有所不同之規劃。
2.其屬非耕地者，得以金錢信託再輔以信託取得登記為之。
3.若屬耕地移轉所受限，只好以借名登記替代之，惟債權債務契約宜明定，並經公證作好金流，即不會有稅賦問題。
4.但借名登記，於出售返還價金，則有其他所得問題，除非法令變更或使用分區變更，始得以調解移轉取回所有權。
5.至於公司與股東之借名契約，宜參考現代地政之借名登記契約範例為之。

假買賣經撤銷自用增值稅，地政士惹禍上身

【假買賣經撤銷自用增值稅，地政士惹禍上身】

現代地政提醒地政士同業：
一、案例
105年10月份發現某「二親等親屬間」土地買賣，因申辦自用住宅土地增值稅後，發現該買賣行為，確屬「贈與」關係，經撤銷自用土地增值稅改課一般稅率土地增值稅。
二、法律關係說明
(一)本案例經依實質課稅原則查核。
(二)當事人間確認尚未支付價金。
(三)係為申辦自用住宅優惠稅率，依地政士建議，改辦買賣登記。
(四)經認定係屬「真贈與假買賣」案例。
(五)改課一般稅率土地增值稅。
三、實務討論與建議
(一)二親等親屬間買賣，屬遺贈稅法第5條之視同贈與。
(二)視同贈與與遺贈稅法第4條之贈與有別。
(三)視同贈與，係二親等間買賣行為，依法應有支付價金。
(四)視同贈與情事，得在登記完竣日前付清或切結登記完竣日後數個月內給付，但屬「推定贈與」。
(五)既屬買賣行為，應有對價及價金之給付約定或契約，且須實價登錄。
(六)當事人間之買賣公契，不宜以公定價值填寫，以免涉及有無訂立私契之爭點？
(七)當事人以買賣公契價實價登錄，若確屬贈與關係，因未給付任何價金，變成虛價登錄，涉及「偽造文書」之嫌。
(八)地政士不應為申辦自用住宅優惠稅率，建議當事人改按買賣方式申辦，否則，另涉及教唆逃漏稅。
(九)真正買賣行為，依一般經驗法則，本應書立債權債務契約（私契），否則極易被推定虛價不實。倘若確為特殊情事，而未訂定私契者，亦應改以公契兼作私契之用，且應善用「登記以外約定事項欄位」載明契約之必要之點（價金支付方式與稅費負擔等等）；雙方當事人並應於公契上親筆簽名。
【現代地政資訊中心】

房東遇到不付租金又不搬遷的房客時，有無那些處理技巧？

Q：房東遇到不付租金又不搬遷的房客時，有無那些處理技巧？

A：
一、稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之(民法421)。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約(民法440)。

二、租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約(民
    法450)。不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定
    期限之租賃(民法422)。

三、是以，房東因房客積欠租金，欲主張終止租約時，需先進行「催告程序」，俟積欠租金屆滿二個
    月時，房東始可有權主張終止租約。

四、另若房東打算於租期屆滿收回房屋者，應在租期屆滿前發函表示不續租，如房客有意續租，應另
    訂租約，否則，若未發函表示不續租者，原本有租期的租約就會變成「沒有租期的不定期租約」。

五、在不定期租約下，房東要能終止租約的前提，依法必須是「房東自用或重建，或者房客違約轉租、積欠租金在扣除2個月押金後仍超過2個月、違法使用、違反租約、毀損房屋而拒賠」，因此，不定期租約對於房東並無實質保障，反而對房客有所保障。

六、亦即租期屆滿而房東不擬續租，但房客拒不搬遷時，房東可考慮向鄉鎮市區公所申請調解，但調解必須為雙方合意，只要一方不接受，調解就不成立。如調解成立，且報經法院核定，調解就等同於法院確定判決效力，如房客再拒不履行，房東可直接以調解筆錄聲請法院強制執行。

七、惟若房東判斷調解成立無望，亦可向法院提起訴訟，請求房客遷讓房屋(可連同積欠租金一併請求)。另應注意，提起訴訟需先繳納裁判費，但法院對於裁判費計算標準的見解並不完全一致。法院受理之後，也會先安排調解。

八、協調或調解過程中，房客若提出搬遷時程或積欠租金償還方案時，房東必須要堅持待房客搬遷完成或者收訖欠款之後，始撤回起訴或簽署和解筆錄，否則，房東先行撤回(或簽和解)，房客卻繼續拖延，房東又得重新起訴或聲請，此舉將對房東非常不利。

九、另外，建議在「租賃契約」中，載明若租約到期或租約涉及爭議時，雙方同意提付「中華不動產仲裁協會」仲裁，替代法院訴訟或調解，可能更有機會快速且經濟效用於先行調解或仲裁判斷成立。

鄉村區乙種建築用地合併分割

Q：請問鄉村區乙種建築用地上有違建之房屋，若現需與毗鄰土地(也是鄉村區乙種建築用地)合併分割，是否也須適用「建築基地法定空地分割辦法」?

Ａ：
一、依建築法第11條第1項所稱「建築基地」，係指依法申請之建築物本身所占地面及其所應留設之法定空地而言，本案地上建物查明係屬違章建築者，則不受「建築基地法定空地分割辦法」規定之限制。
二、是以，本案土地擬與毗鄰土地合併分割者，無需申請建築基地法定空地證明，即可申辦土地標示分割。

父子間買賣價金為1,300萬，若子亦向銀行申貸1,300萬，借新還舊之規劃有什優缺點？

房地合一稅《補充分析》
父子間買賣價金為1,300萬，若子亦向銀行申貸1,300萬，借新還舊之規劃有什優缺點？

Ａ：
一、父子間買賣價金為1,300萬，若子亦擬向銀行申貸1,300萬，作為借新還舊（代父清償），難謂不可。但涉及銀行核貸與否及銀行價值認定高低，可能影響稅捐之認定，實非無利害關係之規劃。且可能會衍生下列問題，變成案外案：
(一)買賣契約如何成立並有效？
(二)成立時有無價金給付，確屬真實買賣契約嗎？
(三)如何有把握申貸到1,300萬？
(四)沒有其他稅捐之負擔合理嗎？
(五)子對1,300萬之分年分期給付（以2.2%計30年），亦須每月償還本息5萬多，應注意會否被挑戰，且確真有能力負擔？
二、另，假設國稅局對子的收入無疑慮，子之報稅及工作薪資能力均沒問題者，仍宜小心此種假設才是風險之所在。
三、無自備款之買賣，屬買賣之兵家大忌，國稅局很難會沒有意見。
四、假若將價金改為1,500萬，其所增加的200萬，以免除債務方式處理，更有欠妥。因為仍難謂非有違反實質課稅原則。反之，為何未考慮到價金配合付款能力，而逆向操作為降低呢？
五、另宜注意，10月份才發生之“真贈與假買賣”補稅案例。該案例，連自用住宅優惠稅率增值稅，均被撤銷，此表示國稅局之稽核有趨嚴苛之勢。
六、總之，任何節稅規劃，除動機與蓄意規劃外，仍以符合常態常理為宜。實務上，不宜以個別承辦之准否為賭注，因現行課稅趨勢就是強化實質課稅，地政士規劃時，仍鼓勵當事人稍為繳稅，且規劃之原理與數據不要太超過為宜。
七、公告現值比市價偏低，在經驗法則上仍屬正常，但反之，通常認定上，本就是市值較高，此在貸款數額高於公定值時，其計價之基楚就有所不相當，因為，以市價所貸之款項，附隨以公定值課稅之赠與物一併移轉於受讓人，極易被挑戰有所欠允當。
八、本案例並非遺贈稅法第五條之視同贈與，應認屬同法第四條之贈與行為，其參照同法第十條第三款規定，贈與不動產之財產價值，均應以公定值為之。
九、另參照同法條第二十一條規定，贈與財產附有負擔時，受贈人負擔之部分，應自贈與額中扣除。
十、亦即，本案例之贈與行為，仍以850萬之公定值為贈與價值，且得扣除受贈人附有負擔之1,200萬貸款。但卻形成受贈人未受利益，反受其害之情事。（負担本金利息償債）
十一、是以，受贈人受贈同時負擔過大且不利益者，會被依同法第五條第一款之認定，反有「無償承擔他人債務」350萬之「視同贈 與」情事。
十二、建議本案例，除非另行規劃，否則，仍宜事先知會當事人可能會有變數，但可儘力向國稅局爭取，如此方可避免有所萬一及誤會。
十四、實務上若可規劃受赠人能力所及之貸款(如假設500～600萬)，再同步拉低贈與人之貸款額為(500～600萬)，以適度繳稅(850-220=630-600=30×10%)說不定在核課稅捐時，反會較為單純。

阿公財產於90年取得，104年亡故，由父於105年繼承取得，父再於105年又不幸亡故，子繼承後再出賣時，有無房地合一稅？

請問
阿公財產於90年取得，104年亡故，由父於105年繼承取得，父再於105年又不幸亡故，子繼承後再出賣時，有無房地合一稅？

《聯盟總部二次更正回復》

一.本案例問題,宜簡化或改成如下問題：民國90年取得不動產 ,在104年發生繼承後,繼承人中之一人又在105年發生繼承,其再轉繼承人及其他繼承人,擬在105年間出售者,因涉及房地合一稅課徵與否,不知是以90年為取得時點或以105年為取得時點？

二.參照所得稅法第十四條之四第一項規定：
第四條之四規定之個人房屋.土地交易所得或損失之計算,其為出價取得者,以交易時之成交價額減除原始取得成本,與因取得.改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得；其為繼承或受贈取得者,以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值,與因取得.改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。

三.參照所得稅法第十四條之四第四項規定：
第四條之四第一項第一款（103年1月1日以後取得,且二年以內出售者）.第四條之五第一項第一款（自住房屋、土地屆滿六年）及前項有關期間之規定,於繼承或受遺贈取得者,得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

四.參照房地合一課徵所得稅申報作業要點第五點第一項第一款規定：
個人因繼承.受遺贈取得房屋.土地,得將被繼承人.遺贈人持有期間合併計算。但依本法第四條之五第一項第一款規定（自住房屋.土地屆滿六年）計算持有期間,得併計之期間,應以被繼承人.遺贈人或其配偶.未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租.供營業或執行業務使用為限。

五.財政部另於104年8月19日以台財稅字第10404620870號函說明一.變更相關解釋：
納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋.土地,符合下列情形之一者,非屬所得稅法第四條之四第1項各款（103年1月1日以後取得,且二年以內出售者,或105年1月1日以後取得者）適用範圍,應依同法第十四條第一項第七類（財產交易所得）規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額,於同法第71條規定期限內辦理結算申報：
(一)交易之房屋.土地係納稅義務人於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得,且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。
(二)交易之房屋.土地係被繼承人於104年12月31日以前取得,且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。

六.亦即,本案例之再轉繼承人A.B.C及繼承人丁,依法均應適用新制,但依後補充之解釋令，可選用舊制。只是丁選擇新制時，期間算至90年；ABC選擇新制時，期間算至104年。是以，實務上仍以選用舊制，較為有利。

概括性的遺囑

請問概括性的遺囑，例如：本人所有不動產均由@@@繼承，在地政機關登記上是否會有問題，懇請賜教，謝謝大家！

《聯盟總部回覆》

1.遺囑，屬要式的被繼承人單獨行為。但其要式規範中，尚未包括遺產分配之細目。
2.是以，遺囑若僅載明：本人所有不動產均由某某某繼承，尚無不妥。其在沒有繼承人主張特留分時，地政機關登記均未干涉。但不表示他繼承人在爾後不可再向登記名義人主張，其除斥期間參照民法第1146條為2年或10年。
3.惟，實務上除非財產過多，否則仍以將細項(清冊)載明，再加上“其他“之概括性，較為適宜。
4.因為專業人士協辦書立遺囑同時，除應多載入“遺囑執行人“外，亦宜鼓勵被繼承人，儘量分點財產或某種規劃或附條件於其他繼承人，期能避免或避開他繼承人特留分之主張，更屬上策。

遺囑執行人可以代理繼承人申請相關戶籍謄本嗎？

遺囑執行人可以代理繼承人申請相關戶籍謄本嗎？ 戶政事務所說不行!!

《總部回覆》

 1.遺囑執行人,依照民法第1215條第2項規定,為繼承人之(“法定“)代理人。

2.是以,依法怎會不能代理繼承人申請相關戶籍謄本？

3.戶政事務所說不行時,只証明部分公務人員之專業不足,多讓地政士有業務空間及被依賴之機會。

繼承人如何主張權益?

一.甲妻有神智障礙，經醫生在93年初証明，確未禁治產宣告。
二.乙夫於94年代為申領甲印鑑証明，並贈與過戶於長子丙，且聲明係借名登記，爾後財產應分配於兄弟二人。
三.後因甲妻於104年死亡，申辦繼承登記時丙拒絕分產。
請問:借名登記有無請求權?其時效為多久？繼承人如何主張權益?

《現代地政回覆》
一.本案例之甲妻.乙夫及長子間，在94年所申辦之赠與登記，因涉及贈與人甲妻是否為無行為能力人?若屬實，則其所為之贈與行為可能涉及無效。<承辦地政士有無核對甲妻之身分，且甲妻有無出具委託書或授杈書於乙夫代為委託申辦，可能是訴訟時之關鍵?>，
二.倘若繼承人擬代位主張撤銷杈時，其除斥期間為2年與10年，尚無債權請求杈之問題。
三.亦即，繼承人在無從主張撤銷杈行使時，才宜主張係借名登記的返還請求權。
四.借名登記，為物上請求杈，尚無時效及時效消滅之問題。
五.本案例，宜洽找有經驗之律師提起訴訟解決，但証據力之判斷及證人或證物之舉證，似更應是重點。

出售公園預定地要課那些稅？

請問出售公園預定地要課那些稅？

《現代地政回覆》
1.依土地稅法第三十九條第二項規定，依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。
2.但需注意，該公共設施保留地必須是以徵收或區段徵收方式取得或尚未定案者，始可免徵土地增值稅。
3.建議先申領土地分區使用證明，如經載明將來擬依法徵收、區段徵收或尚未計畫取得方式者，始得適用免徵土地增值稅及房地合一稅之規定。
4.反之，若採土地重劃或聯合開發之公共設施保留地，仍不得適用免徵土地增值稅及不得免徵房地合一稅之規定。
5.另外，尚有買方應就物杈契約貼用印花稅千分之一之問題。

房地合一稅如何計算？

甲弟擬以1,000萬向乙兄購買市值約2,000萬之房地，但該房地公定價格為1,200萬，試問雙方如此買賣有無哪些問題，且甲弟以後出售時，其房地合一稅如何計算？

《聯盟總部回覆》

一、依「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第六點規定：
個人依本法第十四條之四規定計算房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，應按規定稅率計算應納稅額申報納稅，不併計綜合所得總額。

前項房屋、土地交易所得計算方式如下：
(一)出價取得：
房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用。
(二)繼承或受贈取得：
房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費用。

二、由上述可知，買賣及贈與取得之房地合一稅差異在於「成本」之扣除，買賣係以成交價（實價登錄可佐證）扣除，而贈與則以物價指數調整後之公定價格扣除。

三、本案係有支付價金，應屬買賣性質：
(一)雙方應訂立買賣契約（私契）及所有權買賣移轉契約書（公契）。
(二)買賣價格（私契），應至少以1,200萬（公定價格）訂立，倘若低於公定值者，尚有涉及顯不相當讓與財產情事，其依遺贈稅法第5條第1項第2款規定為「視同贈與」之問題。
(三)本案例因屬二親等間買賣，需申報贈與稅，但可提示「買賣資金收付情形分析表」。
(四)買賣需辦理實價登錄，交易價格為1,200萬，並於備註欄標註：「親友間買賣」。

四、甲弟嗣後出售房地時，其取得成本即為1,200萬（非1,000萬），另若本次買賣，如以市價2,000萬成交，則甲弟以後出售時，其取得成本即為2,000萬。

公業土地多年前取得，前次移轉還是66年10月，現要共有型態變更為分別共有後，要出售，成本太低，房地合一稅會課一大筆，如果先贈與家人並繳納增值稅，將成本改到今年的公告現值，是否可行？

公業土地多年前取得，前次移轉還是66年10月，現要共有型態變更為分別共有後，要出售，成本太低，房地合一稅會課一大筆，如果先贈與家人並繳納增值稅，將成本改到今年的公告現值，是否可行？

A≈
1.祭祀公業屬公同共有性質，其在未擬依法變更為祭祀公業法人時，仍得為“個別所有或分別共有"二個型態变更方式，於以分配公業之財產。
2.祭祀公業以共有型態變更為持分共有時，理應依其房份所分配，實務上不應發生找補形式。
3.亦即，共有型態變更，除非特殊情形外，不應有新取得之概念，而宜視為原有。
4.是以，判斷有無適用房地合一稅時，除非被查出有找補且有違房份之分配者，視為新取得適用新制房地合一稅外，均應適用舊制，不課土地交易所得稅。
5.另若在共有型態變更後，再發生贈與取得者，其屬103年1月2日取得而在二年為交易或105年以後取得之再交易者，均適用新制，應以受赠時之公定值乘上物價指數為取得成本。
6.另以技術面討論時，若某案例適用新制，而成本偏低，其先贈與墊高取得成本者，尚難謂法所不許。

共有物分割相關之房地合一稅規定？

共有物分割相關之房地合一稅規定？

《現代地政聯盟回覆》
1.共有物分割，屬形成權性質，得由任一共有人單獨對他共有人主張協議分割，並以原物分配方式協議之。
2.若因故協議不成時，尚得依民法第824條規定，主張裁判分割，其經判決確定者，即屬形成判決。
3.前述共有物分割之方式，包括:標示分割(標示變更登記)與權利分割(所有權移轉登記)。申辦時應注意有無同時涉及各筆土地之分算地價，以免有可能因不同土地而有不同公告現值時，造成分割前後為有差額(差一平方公尺以上者尚有土地增值稅之負擔)或無差額(相當)兩種情事。
4.亦即，共有物分割時，當事人之主張係以面積及價值協商之，但涉及稅賦時，又以公告現值定之，其負擔亦屬減少土地價值，應獲補償者之負擔與成本。
5.另若設定有抵押權者，更須其同意轉載抵押權或主張其參與訴訟。
6.尤其是，協議或訴訟過程中，可能尚無從知悉分割後之分算地價，此部分更突顯非地政專業者，隨時或突發參與時之諸多盲點，當事入仍須有所防患未然。
7.加以，民國105年以後實施房地合一稅，更讓非專業者困窘。因為現行盲點或問題不明時，理應去訪相關國稅局問明，確常因涉及登記日及取得日與新取得日之不同，導致複雜度超乎想像，而有不同之見解。
8.綜合論之，共有物分割前後，宜查明有無價值之增減，其原價相當(等值)部分，視為原有，其差額取得部分，則屬新取得部分，再依法制判斷其屬新制或舊制論之。

動產被銀行法拍後，要申報房地合一稅嗎？

一.當事人不動產被銀行法拍後，要申報房地合一稅嗎？或要申報財產交易所得嗎？目前實務上，如果當事人過期忘記申報房地合一稅，馬上被罰款嗎？有機會補報嗎？

二.舊制申報財產交易所得有二狀況……
1.透天厝，或整棟出售，若照房地比例下去算，因為是舊屋，所以房屋佔比就少，可能只有10%以下，那財產交易所得就還好，例如我最近一案，5200萬，佔比是7.5%可以接受。
2.若是小坪數，我剛剛一案，房屋現值佔比50%，成交價只有600萬，則財產交易所得就要300萬，這樣合理嗎？
3.如果我們主張，依照舊制，房屋課稅現值×每縣市規定之比例核算財產交易所得，會被國稅局打回票嗎？
4.這也是賣方的權利?不是嗎？
5.國稅局有權利反駁我的主張嗎？

《現代地政回覆》
1.房地產出售，依法本就應有繳交"交易所得稅"之觀念。只是舊制之土地尚為免稅，且房屋交易所得稅併入綜合所得稅核課，也因此需在隔年5月申報，反與地政士之登記脫節，造成歷年來地政士有無必要提醒賣方申報，變成是否應於負責之懸題。
2.新制房地合一交易所得稅與舊制房屋交易所得稅之申報，除繼承取得再出售，尚可選擇新制或舊制外(請另看王進祥老師之FB所載文章分析)，只有適用與認定之問題，此已成為地政士專業不可或缺之知識。
3.新制之房地合一稅，均發生在實價登錄之後，是以，認定取得成本與交易價，尚無可爭執，但其持有期間之費用，除以5%扣除外，須由出賣人負舉証之責。
4.另若適用舊制時，王老師亦常提醒務必將買賣總價之房價地價，參考公定價之比，於以適度分離，並實價登錄以對抗第三人(包括國稅局)。所稱"適度"以+-30%為宜或舉証之。
5.適用舊制時，應注意國税局有可能去查察取得成本(如銀行貸款之所附買賣私契或查問上一手賣方)。
6.參照稅制，本就應先以"核實課稅"為主，“核定標準"為輔。只是，以前沒有實價登錄，是以舊制，幾乎均適用核定標準，而以契價x該地區之標準比例核定之。但101年以後交易者，國稅局已很積極往前推5年之核課期間，查明取得成本並建立資訊作為"核實"時之參考。
7.亦即，舊制之核定標準核課，非屬可選擇性，完全視國税機關，有無機會查到取得成本而定之。
8.因此，以舊制出售者，更非將房地價分離者，不足以對抗稅捐之稽查。即使分離將房價拉低，亦有舉証與有無顯不相當之問題。此時，更增生地政士專業之善良管理人責任，應否負部分責任之棘手與尷尬問題。<實務上因應，請至Youtube上找尋王老師之相關受訪影片>
9.至於所有權遭拍賣時，屬強制出售性質，均有可能分別依個案適用新舊制，均仍有所得時，仍須依法核課交易
所得稅，並優先於普通債杈受償。如果忘了申報，仍會併課罰鍰。若擬補報者，宜舉証拍定通知及債杈分配之各項通知或公文，均因住所他遷，未能送達而不知悉拍定之事實。
10.最後，引用王老師的話:地政士《應無所不能，有所不為》，平時除注意法令變更及研究外，尚須善用Line對客戶作好服務與法令宣導，期能建立客戶對地政士專業之肯定與信心。
11.地政士平時本就應將案件承辦之進度及問題，多加分析比較，並作書面說明，俾讓客戶知悉每個承辦個案之複雜與特殊性。也因此，若事後增生被查稅時，始得舉証說明及有所因應與自保，並得因此避免客戶之誤會。
12.最後，若擬不服或救濟國稅局之查稅時，不妨引用平均地杈條例第47條第6項規定(配套措施完成前，不得將實價登錄作為課稅之依據)以為對抗。

遺囑指定特留分給A，雖被繼承人生前安排其他遺產給B、C，如B及C對被繼承人所給的遺產有不足或不滿意生前所安排，可否再主張特留分?

一、遺囑指定特留分給A，雖被繼承人生前安排其他遺產給B、C，如B及C對被繼承人所給的遺產有不足或不滿意生前所安排，可否再主張特留分?
二、遺囑有指定遺產管理人，依法應先由繼承人辦理繼承再連件辦理贈與給遺囑指定之受贈人，如果繼承人有人反對或不配合，那遺囑執行人應如何作為才能保障遺囑指定之受贈人權益?

《聯盟總部回覆》
一.参照民法第1165條第1項規定,被繼承人之遺囑,定有分割遺囑之方法或委託他人代定者,從其所定。亦即,遺囑之分配,本就依法應以尊重被繼承人之意旨為先。
二.實務上,繼承人分割遺產時,幾乎均以市價作為分配之基礎,此亦可能成為遺產爭執之所在。
三.惟,市價會因不同時點或不同利害關係,而有所不同之認定與爭執。此在遺囑指定分割方式時,立遺囑人更宜在遺囑內囑明係以立遺囑時之公定值作為分配與計算特留分之基準更佳。
四.亦即,繼承人對特留分之主張,確有可能主張以市價作為抗辯,此時另涉及繼承人對繼承權有無被侵害之回復請求權問題,似非訴請法院解決不足以否定之。
五.因此,立遺囑人在指定以公定值,作為分配遺產之計算基礎時,仍以市價參酌分配為宜(如:指定分配之財產可多可少再加上估價師之估值作為參考依據所為之遺囑囑咐)。
六.是故,書立遺囑時,除另指定一,二順序之遺囑執行人因應外,尚應敘明倘若涉及繼承人對價值認定有所爭執時,均可由該遺囑執行人依照民法第1215條第2項規定(繼承人之代理人)代理先行申辦為之。
七.另外,遺囑更宜考量並敘明該遺囑執行人,可在代理繼承人申報遺產稅後,以遺產中之現金提領或以特定遺產標的抵繳遺產稅後,迅為申請公同共有繼承登記與連件申辦遺贈登記。
八.前述遺囑執行人代理繼承人申辦公同共有繼承登記,若發生繼承人反對並提出異議時,登記審查人員可能會以涉及權利爭執予以駁回登記案。惟遺囑執行人亦得提出遺囑之本旨及有無違反特留分之分配計算式申復之。
九.亦即,此問題之爭點,在遺囑內容有無將登記審查人員之疑慮及繼承人反撲之主張,在遺囑內容中敘明清楚,才是關鍵,包括遺產爭執涉訟時之代為主張立遺囑人之本旨等等。
十.另外,繼承開始時,除非繼承人發生有無不明之情事,否則不宜有選任遗產管理人之問題。
十一.是以,繼承人在非不明確下,遺囑實無須另為指定遺產管理人,以免複雜化。

他益信託之委託人死亡，受益人可否要求受託人辧理權利歸屬

他益信託之委託人死亡，受益人可否要求受託人辧理權利歸屬，如受託人不配合時，受益人可否單獨辦理?

《現代地政總部回覆》
1.他益信託之委託人死亡時，受益人不得要求受託人違反信託本旨所載，而逕行申辧信託歸屬登記。
2.另若，信託本旨所載之信託目的已完成或信託消滅事由已發生，受託人卻不配合申辦時，受益人仍可依照土登規則第128條第2項規定，提出信託私契証明，尚可單獨辦理信託歸屬登記。
3.亦即，只要信託關係有消滅事由或依私契可解讀目的完成或目的不能完成，即可由受託人會同受益人申辦，或因信託私契載明信託關係消滅時，亦可單獨申辦。
4.惟，信託私契未載明前述信託關係可消滅或已消滅之情事，若再發生委託人死亡，可能無從申辦，因為受益人及受託人無從參照信託法第64條規定為信託之終止。
5.此時，僅能依同法第62條規定，由受託人舉證說明已無能力再執行信託事務並辭任之。嘗試以“信託目的已完成或不能完成"而信託關係消滅因應之。
6.另若，登記人員查知信託法第36條規定，可能會要求受託人應申請法院許可其辭任，此時雖較為麻煩，仍不失可解套之方案。
7.另外，若登記人員仍可能未完全釐清前(委託人不能繼承)觀念時，說不定亦可經其繼承人同意後，突破由受益人會同受託人申辦信託歸屬登記之可行性。

土地法第五條所稱建築改良物指附著於土地之建築物或工事，這個工事可包括那些，有無明確的定義？有無什事項可為建物登記?

土地法第五條所稱建築改良物指附著於土地之建築物或工事，這個工事可包括那些，有無明確的定義？有無什事項可為建物登記?

《現代地政回覆》
1.經查營建署相關函令只有規範:作戰工事或鋁合工事之施工事宜等。
2.亦即“工事"係指：
  A.各種技藝製作.土木營造之事。
  B.保障軍隊作戰的建築物~包括發射.指揮.觀察.掩蔽工事和塹壕.交通壕等。
3.另查土地登記規則，尚無工事之登記，實務上似無案例。

回復"取得士林區社子島土地，使用分區:遊樂區(細部計畫尚未完成.....) 現擬出售，是否有房地合一所得稅問題?

今年初剛"回復"取得士林區社子島土地，使用分區:遊樂區(細部計畫尚未完成.....)
現擬出售，是否有房地合一所得稅問題?

《現代地政回覆》
1.參照「登記原因標準用語」之「回復」係指「依土地法第十二條第二項規定所為之回復所有權登記。」
2.土地法第十二條
  私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。
  前項土地，回復原狀時，經原所有權人證明為其『原有』者，仍回復其所有權。
3.是以，回復所有權應視為原有，而非新取得之概念。應適用舊制，不課土地交易所得稅。
4.惟，【房地合一課徵所得稅申報作業要點】並未列明回復所有權之取得日為原始取得日，故可能會被稅捐機關核課房地合一稅，屆時應尋求主管機關解釋。

自益信託的委託人死亡

Q≈自益信託的委託人死亡，其繼承人得隨時終止。先辦終止;再辦繼承"受益權",是跟繼承一樣嗎？由繼承人(權利人)去辦理嗎？
本自益信託有抵押權，會有損害賠償的問題嗎？受託人可以處分(出售自益的土地)嗎？

《現代地政回覆》
1.自益信託的委託人死亡，其繼承人依信託法第63條得隨時終止信託。
2.繼承人終止信託時;宜先辦"受益權"之繼承变更(遺產稅之課稅標的為受益杈與所有杈有別),並以註記登記方式為之。申辦時，杈利人為受託人，義務人為繼承人，其應附文件同繼承登記。
3.自益信託有抵押權時，該抵押權不因受益人變更而受影響，亦不會有損害賠償之問題。4.至於，受託人可否處分土地，應視是否為處分信託及信託(私契)專簿之內容有無限制而定之。
5.本問題，建議先辦受益人(繼承)變更之註記登記後，再終止信託，並依現行法令申辦塗銷信託登記(內政部新見解)，但依土登128條法理及原內政部見解，宜申辦信託歸屬登記，且應申報增值稅及契稅。
《此部分，王進祥老師另已書立短文評析，敬請期待下週一公佈刊出》

信託法第63條第一項自益信託

Q≈信託法第63條第一項自益信託…委託人或其繼承人得隨時終止信託…………第二項………，應負損害賠償責但有不得已之事由者，不在此限。
請問:不得已之事由，是什麼?例如??

《現代地政回覆》
1.自益信託，依契据制精神，僅屬形式上之所有杈移轉，委託人本人既同屬受益之人，當給於隨時將信託關係消滅之杈。
2.是以，法制上賦於委託人得隨時終止信託，即使委託人因故死亡時，因身份杈不可繼承，乃另明定賦於其繼承人，亦得代位行使終止信託之杈，其目的均在尊重信託發起人之意旨與杈益。
3.至於信託法第63條第二項規定，係在因委託人“隨時"之終止信託，因而赋於舉證後求償之杈，明確的在維護受託人之杈利。
4.亦即，倘若受託人已依照信託本旨，執行信託事務，且非可歸責之時，其因被終止信託，所造成之受損害情事，當有损害賠償請求之杈。
5.惟，委託人或其繼承人終止信託時，若得舉證有所不得以之事由者，尚可不負損害賠償之责。
6.所稱"不得已之事由"，應由委託人負舉證之責。如:委託人於信託前已發生債務之債杈人，已向法院提起代位終止信託之訴之情事。

出租土地給承租人，並以承租人為起造人興建房屋做幼稚園使用，今租約到期要返還房屋，請問應用贈與還是買賣方式移轉?

請教各位先進，出租土地給承租人，並以承租人為起造人興建房屋做幼稚園使用，今租約到期要返還房屋，請問應用贈與還是買賣方式移轉?

《現代地政回覆》
1.本問題為標準型的租地建屋事宜，其成立時及存續期間內，專業人士應對土地法第102條及第104條之相關事項涉獵。
2.亦即，知悉相關事宜後，才得在租約中載明清楚，以為因應。
3.同理，本案例之當事人，於租約到期時，更應對下列事項，有所敘明或約定::
   A.返還之對價與稅費負擔。
   B.返還之方式.期日與文件之交付及承辦地政士。
   C.回復原狀之程度或保留現狀及點交方式及見證。
4.是以，返還方式，應以契約所載方式為之。若未載明時，得以鄉鎮市區公所之“調解移轉"為之，或有對價時之買賣移轉(但應登錄其特殊交易情事及在公契之登記以外約定事項欄內敘明)，或無對價時之贈與移轉(公契之登記以外約定事項欄內敘明)為之。

雨遮不能登記是從何時開始

請問先進:雨遮不能登記是從何時開始

09:52 春梅（Mei)
1.雨遮目前仍得辦理產權登記。
2.預告修正之地籍測量實施規則第273條，若修正通過後，附屬建物僅陽台可辦理登記。擬修正之第273條之條文如下，供參：
第二百七十三條 建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：
一、建物以其外牆之外緣為界。
二、兩建物之間有牆壁區隔者，以共用牆壁之中心為界；無牆壁區隔者，以建物使用執照竣工平面圖區分範圍為界。
三、使用執照竣工平面圖載有陽臺之突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。
四、地下層依建物使用執照竣工平面圖所載樓層面積之範圍為界。
本規則中華民國一百零五年Ｏ月Ｏ日修正施行前已申請建造執照者，或都市更新事業計畫已報核，並依都市更新條例第六十一條之一第一項及第二項規定期限申請建造執照之建物，其屋簷、雨遮及地下層之測繪，依修正前規定辦理。
3.預告修正之地籍測量實施規則完整內容可至現代地政會員專區查看．

建物測量與第一次登記

以下有關「地面層陽台」建物測量與第一次登記之函示（如附件），造成各縣市地政機關執行疑義，請教老師及各地先進：
一丶竣工平面圖加註一層「陽台」，倘其不計入容積，應認屬法定空地，似得依監察院糾正內容，不予測繪轉載保存登記。
二丶若竣工平面圖加註一層「陽台」，且已計入建築容積，性質上已非屬法定空地，理應准予轉繪登記。但各縣市執行上確有不同，履生爭議。
三丶再者，監察院糾正之內容，乃針對區分所建物發生的弊端，所為的糾正，至於，透天獨棟之建物，倘有地面層「陽台」，個人認為應非此函示規範之範疇，地政機關應准予轉繪登記。
以上見解，期待各位不吝賜教，分享各地目前執行上的經驗～感恩！
（附件）
發文機關：內政部營建署
發文日期：九十九、十、十一
發文字號：營署建管字第○九九二九一九六四三號
主旨：關於早期領有使用執照，其地面層平面圖上陽臺位置未標示陽臺字樣之
建築物，得否辦理陽臺補登乙案，復請查照。
說  明：
一、復奉交下貴局九十九年八月二十五日北市都授建字第○九九七九二六八九○○號函。
二、監察院前糾正本部指出「國內現行房屋交易以建物登記面積作為計價基準，而內政部放任建築法規不斷放寬不計入容積項目及地政法令常即配合修正予以測量登記，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，增加消費者負擔，洵有不當」，經本部召開會議檢討，認為本部八十三年九月二十二日台內營字第八三八八三九六號函示「．．．．基於規劃設計需要，依規定設置之陽台，於建築圖面上地面層外牆中心線或柱中心線或區劃中心線以外直上方有遮蓋物之投影範圍加註『陽台』，非法所不許」該函釋衍生許多建築物於領得使用執照後申請補登陽臺，造成許多紛爭，且設置於地面層之構造物未計入建築面積者屬法定空地範圍，如為公寓大廈，依公寓大廈管理條例第五十八條第二項規定係屬共用部
分，惟辦理建物測量登記時，設置於地面層之陽臺登記為附屬建物並屬專有，致與公寓大廈管理條例上開規定產生扞格，爰決議將上開函停止適用，並經本部以九十八年十二月十八日台內營字第○九八○八一一九四九號函示：「停止適用本部八十三年九月二十二日台（八三）內營字第八三八八三九六號函．．．．，自即日生效．．．．。」有關已領有
使用執照之建築物於九十八年十二月十八日以後申請補標示，如涉及本部八十三年九月二十二日台（八三）內營字第八三八八三九六號函，因該函業停止適用，且其申請建築許可之程序已終結，無法同意所請。


《現代地政回覆》

 有關「地面層陽台」建物測量與第一次登記之實務分享：
一丶首先地面層竣工平面圖需加註「陽台」，非"上方陽台投影（線）"
二丶地面層陽台範圍內無標註其他任何用途之圖示，如：步道或階梯等
三、尚需查看綠化檢討平面圖，陽台是否不在檢討之綠化範圍。
四丶符合前述三項之地面層陽台，始得轉繪登記。
五、另 - 依據[建築技術規則] 每一層樓板面積有 1 / 8 可為陽台，亦即未超過1/8面積之陽台，可不計入樓地板或容積面積。
以上，供參。

共有土地多數決之處分?

Ｑ：有一土地他共有人已死亡多年並列冊管理，請問共有人欲以土地法34-1將此土地全部售出該如何辦理？另共有人該如何申請第一類謄本及他共有人之戶籍謄本？

《現代地政聯盟回覆》
一、依土地法第七十三條之一第一項規定，土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄巿或縣巿地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。
二、參照內政部89年5月2日台內地字第8964764號函，土地法第七十三條之一修正後，市縣地政機關所為之「列冊管理」僅係一般行政處理行為，並無實質代管權力，故市縣地政機關對於列冊管理之土地或建築改良物無需為使用、收益或管理上之必要處分。
三、是以，本案欲依土地法第三十四條之一規定多數決將整筆土地全部出售給第三人，程序上，應先與買方訂立買賣契約，再依法通知他共有人，是否主張優先購買權。
四、另，參照土地法第三十四條之一執行要點第七點：本法條第二項所稱事先、書面通知或公告，其方式及內容依下列之規定：
(一)部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。
(二)書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。
(三)公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。
(四)公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。
(五)通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。
(六)他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。
(七)委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。
五、因此，本案例所稱他共有人已過世未辦繼承，依照前述規定應查出繼承人之戶籍謄本，列出繼承系統表，並以繼承人為通知對象。
六、參照土地登記規則第二十四條之一規定，具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人，得申請第一項第三款資料，亦即“第三類謄本”。
七、再依照戶籍法第六十五條規定，本人或利害關係人得向戶政事務所申請閱覽戶籍資料或交付戶籍謄本；申請人不能親自申請時，得以書面委託他人為之。利害關係人依前項規定申請時，戶政事務所僅得提供有利害關係部分之戶籍資料或戶籍謄本。
八、因此，共有人得依照前述規定（檢附登記簿謄本及土地法第34條之1之存證信函影本）以利害關係人身分申請他共有人之相關戶籍謄本。惟，戶政人員可能會詢問所稱「利害關係」究竟是什麼關係，應檢附相關權狀影本或登記簿或戶籍資料（如係依土地法第三十四條之一或是繼承或是其他因素）申辦，亦即不得憑白無故隨意申請他共有人的戶籍謄本。

預售契約之「共有部分之權利範圍係依買受“主建物”面積與“主建物”總面積之比例而為計算。」

Q:預售契約之「共有部分之權利範圍係依買受“主建物”面積與“主建物”總面積之比例而為計算。」“主建物”可否改“專有部分”計算?謝謝！

《總部回覆》
1.預售契約之"共有部分"權利範圍，依買受“主建物”面積與“主建物”總面積之比例而為計算。尚符合民法第799條第4項“但書"之規定，尚非不可。
2.亦即，前述民法係規定共有部分及基地持分之分配，係以專有部分之比為原則，以其他約定(如:主建物之比為例外)。
3.但契約之重點應在前述約定，均應在“預售契約“中載明清楚，且須注意“住戶規約“中亦須同步明載，尤其在申辦建物第一次登記時所書立之“起造人分配切結書(或協議書)"內容亦應同時載明清楚。

遺囑信託，客戶要求信託內容加註若受益人（目前還沒結婚）早於委託人死亡...

Q:遺囑信託，客戶要求信託內容加註若受益人（目前還沒結婚）早於委託人死亡，且當時結婚無直系卑親屬（女兒結婚無小孩）不為遺產，反之（有小孩）不在此限！是否可行、如何處理！
客戶目的：不想財產變為女婿。

《總部回覆》
1.遺囑信託，事實上可破坯特留分之主張，但不表示繼承人不得主張特留分。
2.立遺囑人擬在遺囑信託內容加註該受益人（女兒），若早於委託人死亡，且當時未結婚而無直系血親卑親屬，本就無遺產之問題。反之（有小孩）亦可代位繼承，不必例外說不在此限。且即使結婚女婿亦無代位繼承之權。

農地農用贈與列管五年內，辦理<處分信託>，是否不會被追土增稅及贈與稅?

請問農地農用贈與列管五年內，辦理<處分信託>，是否不會被追土增稅及贈與稅?

《總部回覆》
1.農地農用贈與列管五年內，辦理<處分信託>，只要屬自益信託之處分信託性質，受贈人續作農業使用，且未在5年內由受託人處分者，仍屬形式移轉，尚與會否被追補贈與稅無涉。

2.實務上，受贈人自受贈之日起5年內之信託行為，不宜涉及他益及管理信託性質，且由受贈人續作農用者，均可無慮。

3.至於農地農用之增值稅部分，係屬不課徵土地增值稅及轉嫁於受讓人之問題，本質上申辦信託登記均無所妨礙，但應注意不續為農用，卻再轉他人時之併為(補)課徵問題。

非原住民身分前幾天過世，配偶是原住民身分呢？那如何辦理遺產？

Q：先生非原住民身分前幾天過世，配偶是原住民身分呢？那如何辦理遺產？二個孩子

《總部回覆》
1.非原住民身分之先生過世，其配偶及二個子女，不論是否為原住民身分，其遺產之繼承，均與一般繼承同。
2.繼承為民法759條之法律事實，其在基本及原則上，繼承人均為當然承受被繼承人之一切權利及義務。
3.即使某些移轉受到法規之限制，其於發生繼承時，只要係屬本國人(非外國人)或財產權(非身分權或專屬權)亦均多所例外。

使照地上物登記坐落二筆地號，但實際上有些僅一筆土地權狀，另一筆地主向法院提告要求租金

Q≈
1.使照地上物登記坐落二筆地號，但實際上有些僅一筆土地權狀，另一筆地主向法院提告要求租金，請問王老師有遇到此類案例嗎？
2.這種情形是否通常給法官判地租，還是有更好理由不付地租?

《現代地政回覆》
1.使用執照上所載之地號及其面積，除建物位置圖載明另有保留(另可從面積計算式上看出基地面積合計數)外，該基地號即為"基地坐落"。
2.另依該建物位置圖，查看各棟建物之實際坐落位置(建物投影部分)，即為“建物坐落“。
3.前述建物坐落以外之透空部分，即為法定空地。
4.本問題之核心，在建物坐落之基地號，若未過戶於屋主時為產權不清。
5.但若二宗以上基地，因故未經合併為一宗時，而透空之法定空地未過戶於屋主時，與產權未清無涉。
6.因為，經查公寓大廈管理條例第58條規定，法定空地僅規定不可過戶於區分所有權人(屋主)以外之人，反推之，法定空地未過戶於屋主，尚無不適法。此部分之地主，從102年及105年後，因公告地價暴漲後，因無力或不願負擔超高之地價稅，乃多所增生對屋主之權利主張，包括要求購買基地持分或支付地租在內。
7.亦即，本問題應區分如下二種回覆:
(1).屋主之房屋有坐落在該地主基地上時(建物坐落所在)屬產權不清，宜買入應有基地持分，且應償付5年之地租請求。
(2).地主之基地，屬獨立地號，非屋主建物之坐落者，屬法定空地者，依前述公寓條例規定，雖無不適法，但終歸非完整之產權。其於爾後都更時，屋主不見得有利。專業人士宜可建議屋主買入該基地之應有持分，惟若不擬買入，亦難謂私權之妥不妥適。
(3).至於，地主請求屋主支付地租者，司法實務上係以屋主有無實際使用該基地之事實判定之。

若無差額補償，甲乙需報增值稅嗎?應附之文件為何?若甲不欲繳贈與稅，由 丙給付多少差額給甲較為適當?

Ｑ≈甲乙丙(三人為兄妹)丁(甲乙丙的大哥之子)四人，就A、B、C、D四塊土地辦理共有物分割，其少甲價值減少237萬元、乙減少31萬元，丙增加201萬元、丁增加67萬元，約定由甲負擔全部的土地增值稅及所有衍生之費用。
請問:
1、若無差額補償，甲乙需報增值稅嗎?應附之文件為何?若甲不欲繳贈與稅，由   丙給付多少差額給甲較為適當?
2、還有其他應注意的事項嗎?

《現代地政總部回覆》
1.甲乙丙(三兄妹)與丁(三親等)四人之共有物分割，涉及差額時，若有补償亦涉ABC三人之視同贈與，應提支付價金証明。
2.若涉及差額，未補償者，亦涉及視同贈與。
3.共有物分割有無差額，均以公告現值算之。若無差額或差額在一平方公尺以內者，不須申報土地移轉現值。且以所有杈移轉登記及共有物分割原因申辦之。
4.前述共有物分割屬形成權，其無差額部分，應屬不課徵而不必申報現值才對。但參照現行土地稅法施行細則第42條規定，卻仍為免徵土地增值稅(理應申報現值)，另由財政部以函釋解為不必申報現值。
5.本案例之甲價值減少237萬元、乙減少31萬元，丙增加201萬元、丁增加67萬元，實務上宜解為由甲赠與現金(代丙支付201萬，代丁支付67萬及代負擔乙(-31萬差額)土增稅及其他費用，與自負(-237萬差額部分)土增稅。
6.甲所涉及之贈與，仍須申報贈與稅(再扣除免稅額)。
7.亦即，本案例宜在共有物分割(公)契約之其他登記事項欄位，同時協議上述法律關係，以免一件贈與，被國稅局認為係二三件視同贈與，導致不必要之複雜性。

再請問總部，有關第5點的實務部分…
①贈與稅甲乙二人要如何申報？
②甲之贈與總額應該算多少？(增值稅由甲負擔全部)

5.本案例之甲價值減少237萬元、乙減少31萬元，丙增加201萬元、丁增加67萬元，實務上宜解為由甲赠與現金(代丙支付201萬，代丁支付67萬及代負擔乙(-31萬差額)土增稅及其他費用，與自負(-237萬差額部分)土增稅。

《現代地政總部回覆》
法律關係宜為
1.甲先赠與丙201+赠與丁67,合計赠與現金268.<第一次赠與>。
2.丙丁二人支付(丙付201+丁付67)於甲(收237)+乙(收31).<登記完竣日現金交付>。
3.甲代付乙之增值稅及有證明之費用。<以實際支付金額為代墊款，作為第二次視同贈與>
4.移轉公契內之價金支付方式，應約定登記完竣後付清，甲在登記前得先申報贈與稅取得完稅證明，以利申辦登記。<合併第一次贈與現金及第二次視同贈與稅捐與費用(同年度)內，一併申報。<不包括甲自己之增值稅>

 #問題討論 , #共有物分割

裁判分割共有物案件

Ｑ：依裁判分割共有物案件，有其中之共有人有負補償義務時得否以提存書為證明文件，單獨申辦法定抵押權塗銷登記。經內政部105.7.14台內地字1050425356號函示：不得以提存書為依據，試問能否比照土地法第34條之1規定：對該共有土地或建物為處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，共有土地或建物部分共有人之應有部分，經預告登記，且涉及對價或補償者，應提出該共有人受領及經原預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明，倘該共有人未受領而為其提存，提存人(有負補償義務人)得於提存書所附條件欄內記明：「提存物受取人領取提存物時，須檢附預告登記請求權人（姓名、身分證字號）之同意書及印鑑證明領取」之證明，得否作為單獨申辦法定抵押權塗銷登記證明文件依據?

《現代地政總部回覆》
一、依來文所提內政部105.7.14台內地字第1050425356號函釋，三：本部同意上開法務部見解，法定抵押權之實行及消滅等效力，與普通抵押權概無不同；似不能僅因提存人提出提存書，遽認原債務已「實質消滅」。．．．．．
二、亦即，抵押權屬從權利，其塗銷登記需以其抵押權設定契約或法定抵押權所擔保之債權種類及範圍，足夠證明獲得全額之「清償」、「混同」、「拋棄」或「法院判決」等，始足以申辦抵押權塗銷登記。
三、是以，依前述函文所述，當不得以提出「提存書」，即足以認定債務已實質消滅。
四、此時，若對債務人於提存時，存有債權認定與否之爭議者，實務及專業上，應在提存書所附條件欄載明，「提存物受取人領取提存物時，須檢附抵押權已塗銷之登記簿謄本」。亦即，保障提存款需於債權人領取時，同步證明該抵押權已塗銷，以資對抗。

申領老農津貼資格問題

Q≈
佃農是個老太太，，老太太在領老農年金，若註銷375租約會被取消老農年金，所以不同意地主出售，是這樣嗎？老農年金會因為375耕地出售而不能繼續再領嗎？

《現代地政總部回覆》
一.經查老農津貼之請領資格如下≈
1.年滿65歲，在國內設有戶籍，且於最近3年內每年居住均超過183天。
2. 103年7月18日(含當日)起新申請領取老農津貼者，加保之年資須合計十五年以上。
3. 103年7月18日(含當日)前已參加農保，且持續加保，年資合計6個月以上未滿15年者，可領取半額津貼。
4.領取老農津貼之同一期間未領取政府發放之生活補助或津貼者。
5.已領取社會保險老年給付者，於87年11月12日前已參加農保，且加保年資未中斷者。
6.(排富條款)≈
自102年1月1日起，始申請領取老農津貼之老年農民之最近一年度農業所得以外之個人綜合所得總額合計新台幣50萬元以上，或扣除農地、農舍後，個人所有之土地及房屋價值合計新台幣500萬元以上者，不能領取老農津貼；但是，沒有農舍者，該房屋評定標準價格及其土地公告現值合計未超過新臺幣400萬元者，得按其價值全數扣除；超過者，以扣除新臺幣400萬元為限。

二.另依「從事農業工作農民申請參加農民健康保險認定標準及資格審查辦法」第二條規定「申辦參加農民健康保險，應具備之資格條件：一、年滿 15 歲以上者。二、每年實際從事農業工作時間合計達 90 日以上者。三、無農業以外之專任職業者。四、於農業用地依法從事農業工作，合於下列各目情形之一者： (一) 自有農業用地：…… (二) 承租農業用地或其他合法使用他人農業用地，……五、全年實際出售自營農、林、漁、畜產品銷售金額平均每人達……以上金額者。六、未領有其他社會保險養老給付或老年給付者。」及第二條之一第三項規定「第一項被保險人，於本條例中華民國一百零四年十二月三十日修正施行後有農會會員資格條件異動者，應依前條規定重行審查其加保資格。

三.再參照〈行政院農業委員會88年7月12日農輔字第88007152號書函〉農保資格只為老農津貼“申領時”之必要條件，但已具領老農津貼之農民，如之後喪失農保資格，仍無礙其續領津貼之資格。

遺囑繼承登記問題

Q：現有一客戶,預計立下遺囑將名下不動產登記給不是繼承人之一的孫子一人全部所有,請問未來在做遺囑登記時是否可行?

《現代地政總部回覆》
一、本案遺囑除須具備法定要式及內容在不違反特留分的情況下，立遺囑人得自由處分自己之財產。
二、參照民法第一千二百零九條第一項規定：「遺囑人得以遺囑指定遺囑執行人，或委託他人指定之。」、第一千二百十一條規定：「遺囑未指定遺囑執行人，並未委託他人指定者，得由親屬會議選定之，不能由親屬會議選定時，得由利害關係人聲請法院指定之。」暨第一千二百十八條規定：「遺囑執行人怠於執行職務，或有其他重大事由時，利害關係人得請求親屬會議改選他人。其由法院指定者，得聲請法院另行指定。」
三、再參照內政部89年1月19日台內中地字第8826657號函釋略以：「…遺囑未指定有遺囑執行人時，應由繼承人辦竣繼承登記後會同受遺贈人辦理遺贈登記；如遺囑另指定有遺囑執行人時，自應先辦繼承登記及遺囑執行人登記後，始由遺囑執行人會同受遺贈人辦理遺贈登記，殆無疑義。…」
四、參照91年度台上字第556號：「…扣減權在性質上屬於物權之形成權，一經扣減權利人對扣減義務人行使扣減權，於侵害特留分部分即失其效力。…」
五、本案被繼承人於生前立遺囑將遺產給予孫全部繼承，於繼承發生時，第一順位繼承人親等近者(即子、女)，未拋棄繼承時，其應得特留分之人，如因被繼承人所為之遺贈，致其應得之數不足者，得按其不足之數由遺贈財產扣減之。且遺囑人之遺囑，雖不得違反特留分規定，惟其違反，並非當然無效，僅生「特留分扣減權利人得對扣減義務人行使扣減權」。
六、亦即，孫依遺囑內容取得全數遺產，應得特留分之人得尋求司法途徑，依法主張「特留分」。
七、另，有關特留分之規定，繼承人是否已行使扣減權，非地政機關所能干預。

遺產沒有存款，有基金及投資型保單，否可抵繳遺產稅?

Q≈遺產沒有存款，有基金及投資型保單，否可抵繳遺產稅?

《現代地政聯盟回覆》

1.投資型保單，型態很多，保險界爭議也很大，有些也具有壽險性質，亦可指定受益人。
2.亦即，涉及要保人死亡時，其保險契約終結，但應查明其是否具備壽險性質及受益人是否非其自己。
3.另若非屬前述情事者，保險給付可能另計入遺產總額。
4.因為，參照遺贈稅法第16條第9款規範，具壽險(約定其死亡時生效)及受益人非被繼承人者，始具“不計入遺產總
額"之性質。此時，所稱之抵繳，等同以保險給付繳稅情事。

不良資產債權3500萬,以200萬取得！繼承時之遺產？是200萬?還是3500萬？

Q≈不良資產債權3500萬,以200萬取得！繼承時之遺產？是200萬?還是3500萬？

《現代地政總部回覆》
一、經查「遺產及贈與稅法」第十六條：左列各款不計入遺產總額：……十三、被繼承人之債權及其他請求權不能收取或行使確有證明者。且「遺產及贈與稅法施行細則」第九條之一亦明定：本法第十六條第十三款所稱債權及其他請求權不能收取或行使確有證明者，指下列各款情形：
(一)債務人經依破產法和解、破產、依消費者債務清理條例更生、清算或依公司法聲請重整，致債權全部或一部不能取償，經取具和解契約或法院裁定書。
(二)被繼承人或繼承人與債務人於法院成立訴訟上和解或調解，致債權全部或一部不能收取，經取具法院和解或調解筆錄，且無本法第五條第一款規定之情事，經稽徵機關查明屬實。
(三)其他原因致債權或其他請求權之一部或全部不能收取或行使，經取具證明文件，並經稽徵機關查明屬實。

二、參照「債權、未上市或未在證券商營業處所買賣之股份有限公司股份、有限公司出資額、骨董、藝術品等審查及抵繳注意事項」：
  參、債權之審查或抵繳，依下列原則處理：
  (一)審查
     1.應查明債權是否確實，以及有無遺產及贈與稅法第十六條第十三款之不能收取或行使情事，並將經查明之債權確實資料或債權證明文件影本附案存參。八十四年一月十三日遺產及贈與稅法修正公佈前之案件，亦應就納稅義務人主張之債權價值及「提供之具體事證」，確實查明並客觀研判，核實認定其價值。
     2.被繼承人對其債務人亦負有債務，且該債務經依遺產及贈與稅法第十七條第一項第九款規定認列為扣除項目者，應查明其清償期。

三、另依財政部88年7月29日台財稅第881928450號函釋：債權為遺產標的時，依遺產及贈與稅法施行細則第二十七條規定，固應以債權額為其價額，惟如其債務人經依破產法和解、破產、或依公司法申請重整，致債權全部或一部不能取償，經取具和解契約或法院裁定書者，依同細則第九條之一第一款規定，不能收取部份得不計入遺產總額，即實質上係以可得取償之金額估價課徵遺產稅，則該類債權為贈與標的時，准參照上開細則第九條之一第一款規定，以該債權可得取償之金額估價課徵贈與稅。

四、再詳財政部94年10月24日台財稅字第09404560770號函釋：
  被繼承人死亡前買進公共設施保留地，迄死亡時尚未辦竣移轉登記，所遺「請求移轉登記公共設施保留地之權利」，經查得實際成交價低於公告土地現值者，以『實際成交價』估算債權價額，確無法查得者，債權價額以公告土地現值估算。不適用本部八十八年七月七日台財稅第八八一九二二七六二號函規定。前項債權係屬課徵標的物，納稅義務人以之申請抵繳，其抵繳價值之計算，依遺產及贈與稅法施行細則第四十六條第一項規定，應以核課遺產稅之價值為準。如於辦理抵繳時，該債權已轉換為公共設施保留地，因其既係用以替代債權，自仍應予受理並以前述核課遺產稅之價值計算抵繳價值。

五、是以，本案專業人士在規劃時，應提出被繼承人購買不良資產之買賣契約，以為證明其實際取得之價格，俾利參照上開財政部函釋，始得爭取到較有利之遺產稅核課。

耕地為供役地設定不動產役權登記是否檢附非都市土地許可使用證明書

Ｑ：耕地為供役地設定不動產役權登記是否檢附非都市土地許可使用證明書??
案件說明：A地為耕地與B地乙種建築用地金因B地未臨接道路且無建築線故A地在B地部分(約3米寬)設定不動產役權，其設定目的：供私設通路使用。並於申請登記以外之約定事項約定：供水溝、埋設管路、立電竿配電及永久路權通行使用。地政機關審理後表示依據非都市土地管制規則第六條規定須檢附目的主管機關核發之非都市土底許可使用證明書且刪除申請登記以外之約定事項約定所載之內容，可以將其要求刪除之內容以附件方式處理。地政機關要求是否合法與合理?

《現代地政總部回覆》
1.耕地所受管制較多，其為供役地設定不動產役權登記時，有無涉及役權內容之會否影響農業使用，尚須農政機關認定，是以，宜經取得非都市土地容許使用證明書為之，尚無不符。
2.至於設定目的與設定內容，是否可供合法之通行使用，此乃農政單位之權責。
3.若經容許使用，擬於申請登記以外之約定事項約定之，亦非不妥，但應以容許範圍之內容為之。
4.亦即，地政機關審理後要求容許使用，係合理，但不准加註在"登記以外"事項欄位為不合理。

………………………分隔線…………………………

連上，地政有審理的必要性嗎？如果有，為什麼耕地移轉可以不檢附農證？
再假設，設定目的如果是通行，其餘的都不要…還需要農許嗎？

《總部回覆》
1.地政機關之審查有無審理的必要，當以法律有無強制或禁止為限。
2.參照現行農發條例第33及第34條規定，耕地之移轉，僅限制法人之取得，但農企業法人不在此限。
3.更何況農證之舉証，多在申請不課徵土增稅之用，且農業使用偏向實際使用情事，而容許使用係在例外之使用容許，確屬有別。
4.不動產役權之設定目的與範圍及內容，在民法修法後，確有大於原地役權(通行權)之範圍，地政機關多加審查，難謂不妥。

夫妻贈與後房地合一稅之認定

1.106.0302財政部新函釋，變更房地合一稅申報作業要點第5點第2款有關夫妻贈與後適用房地合一稅之原規定觀念，應宜注意。
2.亦即，夫妻贈與後房地合一稅之認定，均以第一次配偶相互贈與前之配偶原取得之登記日，作為認定計算持有期間及認定適用新制或舊制之基準。
3.易言之，將“夫妻(配偶)贈與後(包括回贈)之再出售“，視為(當作)從未(曾經)發生赠與之情事，俾作為認定是否適用新制(房地合一稅)或舊制(房屋財產交易所得稅)之基準。
4.按“夫妻贈與"後之財產性質，已然變更原婚後財產之法定財產制為特有財產制，且改變成為“不能主張剩餘財產差額分配之請求權“，亦涉及視同遺產及有無視為“歸扣權“(特種贈與)事宜，似不宜不視為“新取得“或"新獨立之取得“。
5.前述解釋，吾等專業人士，實不宜因變更行政見解(非司法見解)，而無所辨認法制，因而盲從轉念。只是，其結果因仍對當事人(人民)有利，雖不認同(違悖民法財產制之規範)，亦似無理由反對而不適應之。

合建房屋出售之所得稅

Q：
一、領使照前變更起造人
二、保存登記完成再移轉。
在所得稅務上何者有利？

A：(現代地政回復)
一、變更起造人，雖僅係建造執照申請人之變動，但涉及法律之關係甚大，諸如可能為：買賣、贈與、合建交換、借名、債權轉讓等等情事。
二、其在稅務上之輕重，宜先釐清前述什關係所導致。
三、其屬買賣者，使照前變更，屬其他所得；使照後且保存登記者，屬舊制財產交易所得或新制之房地合一所得。
四、其屬贈與者，使照前變更，屬權利贈與；保存登記後屬不動產贈與，前者適用市價，後者適用公定價。
五、亦即，合建房屋出售，當以領取使用執照後且完成保存登記再移轉，比較正統且較有利實務上之運作。

農業用地調整前次移轉後再分割之影響

Q：
符合89年可申請調整前次移轉之農業用地，在調整後分割…，過些時日又合併回原來（面積不變）。
請問對於其前面已調整的前次移轉調整會有影響嗎？

A：(現代地政回復)
一、經查土地稅法第39條之2有關農業用地之增值稅課徵，其條件如下：
(一)農業用地，包括耕地與非耕地。
(二)作農業使用，且移轉與自然人，得申請不課徵。
(三)於89年1月28日後第一次移轉，以民國89年當期之公告土地現值為原地價，計算土地漲價總數額。
二、另查原地價，參照土地稅法第31條第2項規定，包括：原規定地價及前次移轉現值，係屬土地取得之成本，其於依法調整後，現行法令尚無需調整回覆之規範。

夫妻原為法定財產制，改為分別財產制

請問夫妻原為法定財產制，改為分別財產制，有無應注意事宜?

A≈ 現代地政聯盟回覆
一.夫妻原為法定財產制,改為分別財產制,應由夫妻雙方訂立變更財產制之協議書。
二.應注意事項如下:
1.夫妻現有財產清理，並書立財產清冊。
2.財產，包括:
   A.動產:現金.存款.其他。
   B.不動產權利 :土地.房屋之所有權.他項權利。
   C.有價值權利，包括:債權.債務.受益權.請求，權.股權,尤其是“剩餘財產差額分配請求權“。
3.稅費負擔方式。
4.分別財產制後，夫妻雙方之生活起居會否有什變化之說明或規劃。(如:有無規避已發生債權之他人請求之阻卻)
5.處理時限。

養子可否單方終止收養

養父母均死亡，養子可否單方終止收養？

A≈(聯盟總部胡經理回覆)
1. 養父母與養子女之關係， 得由雙方合意終止並應以書面為之， 且無須向法院申請認可。
2. 惟，養子女為未成年人者，則應向法院申請認可。
3.若養父母均已死亡者，養子女得單獨聲請法院許可終止收養。
4. 養子女若為7歲以上之未成年人者， 其終止收養之聲請， 應得收養終止後為其法定代理人之人之同意為之。

遺贈稅率修正前贈與配偶或子女之盲點

Q≈
甲之父親有2億財產，在一年前贈與一億價值之不動產予甲，已繳付贈與稅10％。
因最近立法院即將修正遺贈法調高稅率，他很擔心之後若父親在贈與2年內過世，依法2年內贈與仍要課遺產稅，雖然已交贈與稅可扣抵，但那時若修法通過適用20%稅率，加回已經贈與財產所計出之遺產税額根本無法負擔。
現在可否讓父親將所餘一億財產贈與給母親，夫妻贈與免贈與稅，父若在二年內往生，屆時所有繼承人就拋棄継承，是否如此即不會面臨要繳鉅額遺產稅之問題了？

A≈現代地政回覆≈
1.甲父贈與子與赠與其配偶，均屬視同遺產。其風險在二年內，無所可規避。
2.本問題之核心，應在規劃遺產稅之節稅。
3.父擬贈與配偶財產，還不如保留婚後法定財產之"剩餘財產差額分配"請求權給配偶。
4.另外，拋棄継承反而沒扣除額，不會有利，且其他繼承人或其他順序之继承人仍須面對鉅額遺產稅，等同亦"沒有“《有利》。
5.建議參研王老師去年曾上過課之“富豪財產規劃“所傳授之規劃重點突破之。

越南籍未取得身份證，成年子女繼承問題？

夫死亡，妻為越南籍未取得身份證，有2位未成年子女，今辦理繼承，已查越南非平等互惠國家，故應無繼承權之登記，應由2位未成年子女繼承，想請問，其母可否當法定代理人為未成年子女辦理繼承登記？如之後要出售，其母可否當未成年子女之代理人代為出售？

《現代地政總部回覆》
A：
1.夫因死亡發生繼承者，其配偶屬外國人者，首先宜注意土地法第17條各款之用地，受到繼承登記後三年內應出售之規定，尤其是林業用地與漁業用地。
2.至於土地法第18條規定之平等互惠原則，因採強制規定，是以，其屬越南人者，因屬非平等互惠國家，故其繼承登記則受限制。
3.惟，越南籍母親對二位未成年子女之親權，尚與土地法對外國人之禁止與限制無涉，尚無影響。
4.亦即，越南籍母親仍可為未成年子女之法定代理人，其於辦竣未成年子女之繼承登記後，仍得依民法相關法定代理人之權利義務，代為出售。

公同共有土地處分

共有土地內含公同共有一部分及分別共有權利，其於部分公同共有人，擬依照土地法第三十四條之一出賣該公同共有之全部土地時

1.應如何通知他公同共有人及他分别共有人?
2.有無優先購買權之競合問題?

A≈現代地政聯盟回答≈
1.當公同共有之部分公同共有人，已符合土地法第三十四條之一第一項要件之規定時，即可申辦多數決之強制出售與變更等事宜。
2.其為多數決之出售時，當以公同共有人通知他公同共有人為依歸。
3.倘若發生他公同共有人在法定十日期限內，主張優先購買權時，其已構成"形成權“，他分別共有人已無權利而得再為主張，當亦無再通知他分別共有人之必要。
4.亦即，僅有在他公同共有人未於法定期限內主張優先購買時，共有人始有必要再通知他分別共有人是否主張優先購買權之義務。
5.此時，土地法第三十四之一之通知，也會因他共有人之不同，而需分別擬文通知。
6.亦即，僅為申辦公同共有之全部出賣時，應先通知公同共有之他共有人，其若無人主張時，才有必要再通知他分別共有人!
7.本案例尚需注意公同共有之原始公同關係，以利判斷其潛在之應有部分。
8.因此，他公同共有人不會與他分別共有人，發生同時主張優先購買權之競合與困擾。